为了让成员明确职责，提前准备活动方案是确保各自任务清晰的关键，方案的核心在于为团队提供具体的指导，确保各项任务能够高效协作，下面是网客范文小编为您分享的策划和营销方案的模板6篇，感谢您的参阅。
策划和营销方案的模板篇1
一〃产品分类
1.办公型优盘
此类优盘内设密码，或设有主人识别器，非主人不得已打开，但一般款型比较单调。
2.休闲类优盘
此类优盘一般不设有密码，与普通优盘无异。
3.自住型优盘
此类是本公司的特色之处，顾客可根据各自喜好，与本公司定制外观外形及内存容量符合自己的优盘，并且，我公司承诺在一星期内交付满意产品。
产品风格各不相同：非主流，卡通，可爱，时尚〃〃〃〃〃〃适合各种人群使用。
此外，特别推出情侣优盘系列。此种产品除可以自主定义外形外，特色的是，它门可以在十米之内感应到另一个优盘，同时能够发出绚丽的五彩光，为情侣们有增添了一笔光彩。
二〃人本
一直以来，无论是经济、政治、还是生活，无一不渗透着“以人为本”的人文理念，我公司产品-优盘在其生产、销售及服务过程中也注入了“以人为本”元素，努力实现为人民服务的宗旨，真正的为公司和社会带来化的经济效益。
1.生产
生产过程中，我们积极研发和引进先进技术，提高其生产效率，限度的利用生产材料，节约生产资源，将资源浪费降低到最小化。
2.销售
销售过程中，我们始终把顾客放在首位，以“为顾客服务”为销售原则，真诚的向我们的顾客介绍我们的优价产品。
另外，在购买时，您将免费获赠一个精美挂件，种类可自行挑选，将他挂在您的优盘上，是它更加的精巧。
3.售后
我们将积极完善售后服务。在保修时间内(一般为2年)，如若发现本公司产品有非人为损坏，我公司人员将第一时间内为您免费修理。如果发现当时购买的商品并不适合您，在为拆封的情况下，七天之内，可以适当的为您进行调换。
另外，产品在用完三年之后，可凭笨公司发票以旧换新，这样既可以比买你顾客用完之后扔掉，造成资源的浪费和环境污染，也可以为公司带来第二次效益!
4.社会效益
优盘的大量使用，使得人们可以将需要的资料直接拷贝到有盘上，减少了对纸张的需求，也大大的减少了对树木的砍伐，这在环境严重恶化的今天，无疑是值得推崇的。
优盘得到利用，使得那些想通过网络漏洞来为非作歹的惹无机可趁，让他们可欲而不可为，这样就潜移默化中减少了罪犯的犯罪几率，为社会的稳定做出一些许的贡献。
此外，拥有一支个性化的优盘也是的顾客心情舒畅，用微笑的心去面对每一天，伊全新的方式展现个性的自我!
策划和营销方案的模板篇2
一、市场细分
电脑的人口细分
将市场分为年轻白领、游戏玩家、大学生和农村用户四类市场。
年轻白领注重生活品质、追求简约，希望在忙碌的工作与生活中不断寻找平衡。
游戏玩家希望通过精彩的游戏舒缓压力、释放激情，对电脑的影音、数据处理性能有着极高的要求。
作为在互联网中成长的一代，大学生群体乐于在网络中分享快乐、表现自我，依赖通过网络观察世界、思考生活。
如今农村用户在购买和使用电脑中，依然面临着“不实用”、“不好买”、“不会用”和“不便修”等困扰，所以我们电脑应该针对这种情况开发一款电脑。
二、目标市场
因为所属的电脑企业是一个大型企业，那我目标市场的选择模式为产品专业化，选择差异化营销。分别在所划分的细分市场上制定不同的营销策略。
三、市场定位
现在电脑市场竞争很激烈，但我们不应气馁，我选择迎头定位方式。
市场的潜在竞争者很多，确定我所属企业自己的核心竞争优势。制定发挥企业核心竞争优势的战略。根据我企业划分的细分市场，我选择产品差别化战略。
四、产品策略
在我看来电脑按产品分类属于耐用品或是选购品。
从产品组合看应选择产品线延伸策略中的双向延伸，占领高中低端市场。
电脑市场发展到现在已经处于成长期。针对这一时期特点应该不断提高产品质量，努力发展产品的新款式、新型号，增加产品的新用途。加强促销环节，树立强有力的产品形象。增加新的销售渠道，开拓新的市场。选择适当的时机调整价格，以争取更多顾客。
还有应该加大新产品的开发，电脑是个更新快的产业，基本每18个月一更新，所以应该加大换代新产品的开发。
品牌对一个产品至关重要，所以应该为电脑制定一个品牌，像联想，戴尔之类的。因为我们将电脑市场分为四个细分市场，所以品牌采用主副品牌策略。
从包装上看电脑可以使用附赠品包装，即消费者买时可以配相应的赠品，像摄像头、音响之类的。
五、价格策略
电脑的定价考虑的因素很多：
如果靠近产地的价格可以比远离产地的少。
电脑销售可以采用心理定价中的尾数定价，即3999元、4999元这样的。
根据品牌的不同，即消费群体的不同将不同品种的电脑制定不同的价格。
电脑也可以使用产品组合定价，将一些用电脑可能用的产品组合在一起。
六、分销渠道策略
对于电脑来说顾客每次购买的数量少，且价值比较高所以选择长渠道，选择三阶渠道，有代理商。
七、促销策略
就电脑而言，既应该选择推式策略与拉式策略相结合。将各种策略相组合。
人员推销：在商场设立柜台，聘选优秀的销售人员，并给予销售业绩好的人员以奖励。
广告策略：因为电脑处于成长期，所以选择劝说性广告，并且采用各种广告媒体
公共关系：建立良好的公共关系，在发生社会热点问题时赞助一些活动，或者承办一些活动。像xx杯xx活动。
策划和营销方案的模板篇3
一、活动目的春节是中华民族的传统节日，象征着辞旧迎新、吉庆欢乐。
国人传统习惯是办年货、全家团圆、拜访亲友。零售、餐饮业等各行各业必将迎来消费高峰期，同时也是促销活动高峰期、。也是我们通过春节促销活动，拉动产业销售，展示品牌热促销的最好时机。
二、活动赢春传心意，惊喜数不尽。
三、活动范围及产品介绍活动范围：
店内所有商品（除配件）产品介绍：
森马的产品具有面料质地紧密轻薄，手感光滑柔软，光泽柔和，强力较好，耐磨性好，不虫蛀，不霉变。绚丽的色彩，青春的气息，潮流的设计，合理的剪裁，亲民的价格等众多特点。
四、活动策划
（1）活动时间：20xx.02.10——20xx.02.25
（2）活动地点：森马奉节专卖店
（3）活动目的：开展此次促销活动的目的在于消化目前公司积压库存，帮助终端客户快速销售森马服装，提高消费者对森马服饰品牌的认知度和对森马品牌的好感忠诚度，为即将上市的新款森马服装做好前期的准备工作。
（4）主要活动内容及流程：
即日起，凡来森马专卖店购物的顾客满200元即可享受9折优惠，满300元享受8.5折优惠，满500元享受8折优惠，满700元享受7.5折优惠，满888元即可享受6.5折优惠或森马vip卡一张（注打折不送卡，送卡不打折），购满1000元以上即可6.5折优惠再加森马vip卡一张。
另外凡购满499元的顾客还可以参加抽奖一次。100%中奖率，惊喜等着你。
奖品：
特等奖：999元购物券一张（1名）一等奖：499元购物券一张（5名）二等奖：399元购物券一张（8名）三等奖：299元购物券一张（10名）四等奖：199元购物券一张（15名）五等奖：99购物券一张（20名）六等奖：新年红包一个（50名）幸运奖：精美手机链一个活动前期宣传主要靠发传单和电视广告推广此活动。由临时工和当地广播电视局执行。
活动期间宣传为各个专卖店，由各专卖店销售人员执行。
五、活动预算：
基础费用：广告费用、宣传单印制、及各种宣传费用、临时工工资及加班费、奖品等等。预计本月促销活动期间成本费大概是4万元，以及各种应急费用1万元，一共5万元。
六、效果预估通过此次促销活动，提高了本月销售产量和市场份额，预计该月销售额将达到平时每月平均销售额的140%，同时森马品牌的影响力也将大大增加，使更多的消费者信赖森马。
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策划和营销方案的模板篇4
一、策划目的
通过此营销策划，使山东爱克赛公司以独特的区位优势、经营模式和售后服务体系优势，在快速发展的山东半岛、环渤海及周边市场竞争中挖掘市场份额。同时联合当地文化局、高校驻点，在本地市场以规范化形象夺取制高点，在本地市场采取各类促销方式，吸引本地、外地企业家、商人、知识分子、教师、在校大学生等人员前来消费，山东爱克赛公司将以质优环保的耗材，以特色的齐鲁文化为龙头依托，逐渐扩大市场占有额。
由于爱克赛公司开业初期，存在品牌形象认知度不高等问题，可以通过精心包装，倾力打造打印耗材优势特点，最终目的是以开业前后的活动为载体，将爱克赛打印耗材产品全方位的宣传出去，先声夺人、打造爱克赛品牌形象，达到目标市场认知的最大程度，广泛吸引消费者的关注，为开业后宾客盈门、经济效益快速提升打下坚实的基础。
二、爱克赛公司可行性分析
作为即将开业的山东爱克赛公司的营销策划公司的负责人，山东爱克赛公司洋溢着年轻的活力、充满着狂热的激情，对正在迅速增长的消费者市场必定会踊跃参与，全程投入打印耗材的经营。这次项目必能让新闻的知名度的到很大的提高，同时也让电视的媒体达到想要的最佳价值效果。
20xx年1月2日是山东爱克赛公司开业的极佳时期，也是打印耗材宣传的最佳时间，形象树立的最棒时段。因为出于环保和发展民族产业考虑，国家一直高度重视耗材产业，20xx年国家正在组织相关部门对耗材产品制定能适应行业发展的行业标准，进一步明确并促进了耗材向着本地化、产业化的发展方向发展，国内耗材生产商正打着通用、环保的大旗向原装耗材生产商发起挑战。
而现在又处于耗材市场以及耗材公司类似组织的正在迅速增长的时期，所以对于耗材公司来说，此时更应该是树立形象，打造打印耗材品牌的关键时刻，也是一个不可或缺的时机。
同时，山东爱克赛公司在耗材市场众多耗材公司中又具有自己独特的优势，专营连锁超市模式，在山东省是第一家，在国内也是第一家，就预示其具有其他打印耗材公司不可比拟的文化基础。
三、市场状况分析
1、行业概况
目前，打印机已成为办公自动化的主要设备，其附属产品--打印耗材也日益走入it舞台的中心地带。随着彩色喷墨打印机日益盛行，特别是数码照片打印机方兴未艾的今天，打印机耗材也受到了消费者的广泛关注。目前因为各种因素，兼容耗材快速发展起来，而原装耗材为了继续保持自己的竞争优势，仍然从各个方面大力打击兼容产品，作为兼容耗材厂商来讲，真的可以从耗材市场中分得一杯羹吗？
⑴、产品规模日益扩大，兼容耗材市场空间加大
从20xx年以来，中国信息产业的发展速度比同期gdp增长值大3倍多，其增长率高达27％，而作为一个巨大的市场，中国的互联网用户和连机数量均持续快速发展，目前位居世界前列。中国国内旺盛的内需，强烈地刺激了打印机的市场，其销量增长率达14％，其中销售喷墨打印机占整个打印机总销量的63.9％，超过了200万台。由于家用喷墨打印机购置量猛增，再加上联想等大公司买电脑预置（捆绑）喷墨机，销量比相关部门预测的量还高一些，到20xx年底之前，我国喷墨打印机保有量将达850万台左右，今年的发展将更为迅速，这也就为喷墨耗材本地化提供了巨大的市场空间。
⑵、相关法规出台，原装兼容耗材竞争更为激烈
20xx年12月17日，欧盟出台了一项新的法规，旨在禁止打印机厂商强迫消费者购买它们自己品牌的打印墨盒。差不多同一时间，国内的耗材厂商们云集北京，举行了一个内部会议。与会人士透露，我国《回收利用电子垃圾（草案）》有望明年出台，其中将明确制造商责任。这对于耗材市场来说，无疑是个非常重要的讯号，从某种程度上给给多年举步维艰的通用耗材厂商带来绝好机遇，但是原装耗材在意识到这种情况之后，一直在渠道以及服务上压制着兼容耗材，因此两者之争将表现得更加激烈。
2、发展趋势
⑴。 质量持续提高
在影响打印质量的要素中，耗材的作用最大，打印质量的好坏70%取决于耗材质量。就目前国内市场的实际情况来看，兼容品牌耗材质量并不尽如人意，在今后相当一段时期内厂商仍会将提高产品质量作为首要任务。
⑵。 环保耗材必然会成为主流产品
1994年美国已把墨盒的再生利用写入环保法中，目前激光再生耗材占整个市场销量的70%，兼容喷墨耗材市场份额也达到30%。“循环再造、废弃减少、节省开销、利于环保”已是国际上的潮流，也应成为中国打印耗材市场的发展方向。
⑶。 打假力度继续加大
目前国内耗材市场上假冒耗材的扩散非常严重，在很大程度上危害到厂商的信誉和用户的利益，未来几年政府、厂家及用户三方将会携手继续加大耗材打假力度。
四、营销环境分析
山东省属于环渤海经济圈较为富裕省份，城镇化人口比重高，经济发展偏重商业，工商业化程度高，文化底蕴丰富，消费群体较强。近年来政府大力调整产业结构，加大服务力度，在产业调整、文化开发和招商引资方面卓有成效。
swto分析
优势：
1、爱克赛公司经营的国产通用耗材，符合国家支持耗材生产国产化的产业政策；
2、山东省目前经济快速发展的趋势，周边高等学府逐渐增加为打印耗材市场提供更多客源的可能性；
3、毗邻京津唐、辽中南地区，高等学府众多，文化资源丰富；
劣势：
1、山东爱克赛公司知名度不高；
2、山东爱克赛公司行业内流通环节的规范面临着严峻的挑战；
3、山东爱克赛公司的产品单一，特色不明显，吸引力不够强；前期市场开发难度较大；
机会：
1、山东省经济发展飞速，提高人们的消费欲望和对打印耗材的消费兴趣；
2、依托齐鲁文化区的发展，将会有更广阔的客源空间；
3、山东齐鲁文化由于发展呈上升趋势，内需项目逐渐发展和外来投资人员也将会为爱克赛公司注入新的活力；
危机：
1、特别是环渤海附近的天津、河北打印耗材公司的发展，更将成为山东爱克赛的竞争对手；
2、山东爱克赛公司不是很方便附近高等学府区的消费人群，很可能导致与局关系建立不畅；
目标客户分析
目标客户定位
a本地教师、企业家、商人及学生；
b外来企业家与商人；
c政府及相关各部门人士；
d出版社团队；
f旅游人员；
五、营销策略
1、营销的目的：通俗的讲就是针对消费者市场的需求状况，适时推出打印耗材的服务产品，并迅速让顾客了解和接受，再充分享受服务的过程后，对服务产品充分的认可并重复消费。可见，营销活动始终贯穿于服务的全过程。
2、互动式营销：用户在购买打印耗材后，消费后互送hp的纸盒为自己的打印解决方案升级，从而在成本方面实现最大限度的节约。
3、传销式营销（对内）：凡第一次来消费的顾客在消费结束买单的同时，可获赠积分卡；同一张卡消费金额达到100元，即可获赠一张价值5元的储值卡；打折卡与储值卡不得同时使用。
4、全员营销：通过爱克赛公司的全体员工，向顾客推广打印耗材的服务项目及优惠政策，并与顾客保持良好的关系，争取顾客的重复消费；凡内部员工主动邀请来的顾客，可按照消费的'金额，给予员工3%-5%的业绩提成；对内部员工主动推销给顾客的打印耗材，同样可给予一定的数量（盒）提成。
5、专职营销：成立一支4人组成的专职营销队伍，2人用于对外部市场的开发和巩固，负责将顾客请进来；2人用于对内部顾客的培养，要将顾客留得住。
6、附加值：爱克赛实施的10+100计划，即公司在行业用户中选择10家，在商用户中选择100家作为产品检验点，公司采购的产品必须先经过检验点试用合格后方准上架。
增设免费专车接送服务的服务体系。
六、服务
针对性：
1、完善优质的后服务体系与精美的墨盒包装增加产品价值。
2、勤恳诚信、齐心协力的做事作风。
（1） 在主要的区域市场建立了售后服务中心（在经营初期可以把总经销商和售后服务中心合二为一，降低销售成本），实行“凡是购买山东爱克赛公司打印耗材墨盒出现问题的，一律免费更换。
（2）对爱克赛通用墨盒的用户实行免费维护打印机的增值服务，在用户发现问题并且反馈后的1小时内进行上门服务。
（3）为了更方便客户对爱克赛打印耗材产品的咨询，开通24小时的服务咨询热线，并且对接线人员进行统一服务培训，对用户打来的每一个电话给予及时准确、负责认真的处理。
七、促销方式
针对性：
为了配合市场销售，还举办了形式多样、内容丰富的促销活动，既能够促进当期销售，又可以让品牌与用户间实现了最好的交流，使品牌因此能够深入人心，并且增强本品牌在通用耗材市场上的影响。
产品免费试用。在开发新客户的前期，进行免费试用的服务，若客户在第一套墨盒的使用过程中没有发现任何问题，则销售人员在数据库中进行录入和跟踪服务。
1.买赠活动：在市场进入初期，为了促进销售以及迅速的和消费者见面，可以实行买赠的活动，从成本优势上更进一步地打动消费者。
2.现场打印演示：可以在进军市场中选择it电子广场之类的场所，在周末或者节日人们比较多的情况下，进行现场打印演示，和消费者进行近距离接触，并且消除消费者的疑虑。在打印演示的过程中可以搭配其他的促销活动，比如现场购买可以打折或者买赠，还有可以数码拍照，并且当场打印等，以吸引消费者注意，并且增强品牌知名度。
八、人力资源
山东爱克赛公司采取多方式式进行人员的招聘、储备一些人力资源，以应对各种营销活动开始后客流高峰的到来。
九、人员培训
山东爱克赛公司对所有的员工进行规范、程序、统一、协调的培训。让每位员工有团队精神和意识。在日常的服务中自觉提高服务质量，强调员工的超前服务意识。在服务上采取主动服务和灵活服务方式。加强管理人员的工作执行力度和工作作风，做到了事事有人管，工作样样有人落实。服务时时有人跟进，技术月月有人更新。
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为山东省服务发展的潮流。国产通用耗材系列产品要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，打造出了极富个性和口碑，拥有良好公众形象的服务品牌。
十、产品的品牌定位
山东爱克赛公司的打印耗材产品以国产通用耗材为主，在通用耗材与原装耗材的利益之争的行业中，兼容了原装耗材，确保了购货一站齐的服务体系，打造出了自身的品牌。
十一、形象定位
山东爱克赛公司根据自身的特点和目标消费群的身份、社会地位和所处的人生阶段，将其形象定位为国产通用耗材的最高境界，完美人生超凡享受。也是环保、质优、实惠、价值感以及内敛而奔放的生命热情的体现。
十二、结束语
这套开业宣传策划方案是从企业现有的自身条件出发，是企业打开市场，提高知名度的第一部，近期（20xx年1月2日）开业，有望各位前来光临。
策划人：邓堪传
策划和营销方案的模板篇5
一、背景
十字绣是一种起源与欧洲的手艺，最初是在宫廷中风行，后来传入民间。人们可以按照自己的兴趣爱好，制作自己喜爱的图案，用来装饰日用品，手机链，卡套，钱包，抱枕，各式背包，台布，壁画等等，自娱自乐，体现出个人风格，作为送给亲人，恋人，朋友的礼物有意想不到的收获。在压力越来越大的现代社会，十字绣不仅是一种减压方法，更已成为一种新的休闲时尚。
二、当前营销状况分析
(一)分析市场状况：
十字绣存在着学习简单的优点，而且对绣者的手艺要求也不高，因此只要掌握一定的方法，绣出非常优质的十字绣并不难，但市场上的十字绣成品却非常的昂贵，对一般的消费者来说，竟成了一种奢侈品。因此，这些业余的十字绣爱好者正好可以以较低的价格赢得消费者的喜爱。
(二)竞争对手状况：
1、南宁也有几家十字绣店，但价格太高不符合大学生的购买，我们的价格比较合适大学生。
2、南宁的几家十字绣店的服务不到位，我们可以送货上门。手把手教绣及时解决他们的问题。
3、我们可以在我们的能力范围内帮他们设计他们想要的十字绣。
4、我们的十字绣质量好比市场价格稍低
(三)目标客户状况分析：
目前，十字绣越来越受大学生的欢迎。我们的客户主要针对本校学生和老师和周边学校的学生和老师。
1、大学生：
学生在平时空闲是可以动手做一些手工艺品，十字绣是不错的选择。他们可以绣一些挂件(卡套，手机袋，手机挂件等)送朋友或同学。且十字绣简单，价格也合适。
2、老师：
老师空闲是也可以绣一些抱枕或壁画送亲朋好友。
三、机会与问题
1、优势：
①价格便宜
②服务周到(现场教绣，精美包装，配送物品)
③产品质量好
④手工艺品更能表示心意，更有纪念价值
⑤目前学校周边还没有十字绣店，有一定市场
⑥种类多样化
2、劣势：
①资金不足
②货源不足
③对十字绣的知名度不高
④竞争对手多
四、营销策略
(一)产品(十字绣半成品)
主要营销的产品是：
1、卡套(成品可以用来装银行卡、各类小片类等)
2、手机套(成品可装手机、人民币等)
3、壁画(成品具有观赏价值、装饰房间等)
4、小挂件(成品可用来装饰包包等)
5、抱枕
6、钱包
(二)价格
目前，真爱品牌的十字绣，价格低质量好并得到保证。而且价格比南宁外面卖的便宜，比较适合学生。我们提供特色服务和现场教绣，也给顾客留下联系方式，顾客有什么问题可以联系我们，我们及时帮他们解决问题。我们也可以在我们能力范围内针对顾客要求设计他们想要的十字绣风格。我们的宗旨就是满足顾客的需求。
(三)促销方案
我们针对学生的特点和学校的条件做如下的渠道：
(1)广播宣传
通过广播对我们的十字绣进行解说让学生更了解十字绣，做好广播稿在每个星期五下午四点定时播放。
(2)海报宣传
进新货时出张海报列出十字绣的种类和风格的特点和优惠等做宣传让更多人了解，还有前三名享有9折优惠活动。
(3)网上宣传
利用我们学校天天来店的网站注册开店和宣传并对产品做详细介绍和对比。
策划和营销方案的模板篇6
一、项目简介：
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
b、小户型市场概况。
自20xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间：20xx、4、14
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
20xx、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：
1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者，最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清??
10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能
12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大
13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高，口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
b、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。
c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四）威胁
1）行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
